一、起草背景

2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），对完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出了明确意见，今年5月4，省政府办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号），从六个方面提出了有序推进土地二级市场建设的具体落实措施。为进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，不断提高节约集约用地水平，推动经济高质量发展。根据国务院和省政府的《指导意见》和《实施意见》精神，结合我市实际，起草了《庆阳市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》。在反复讨论修改后，形成了文件的征求意见稿，广泛征求了各县（区）及市直相关部门的意见建议，并按照反馈意见进行了修改完善，提请市司法局进行了规范性文件备案审查。 

二、政策依据

（一）国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）

（二）省政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号）

三、主要内容

《实施意见》主要包括总体要求、主要任务、保障措施三部分。

（一）总体要求。主要包括指导思想、基本原则、实施区域和范围三部分内容。

（二）主要任务

1、健全转让规则，保障要素流通。一是明确转让形式。明确了建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的各类建设用地使用权转移。二是明晰转让条件。分别对划拨建设用地使用权转让、出让建设用地使用权转让、作价出资或入股建设用地使用权转让的必要条件和具体规定进行了明晰。三是完善土地分割、合并转让政策。明确建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件，满足相关要求。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人的同意，并保障权利人的合法权益。四是落实减税降费政策。明确在税法授予地方权限内探索实施城镇土地使用税差别化政策，在2021年12月31日前，对全市增值税小规模纳税人减按50%征收相关税费。

2、规范出租管理，提升服务水平。一是规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。明确以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，必须符合法律法规和有偿使用合同的相关约定。二是规范划拨建设用地使用权出租管理。明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。三是营造建设用地使用权出租环境。明确市县（区）自然资源部门应更好地发挥应有的作用，从服务的角度，做好建设用地使用权出租相关服务工作。

3、完善抵押机制，充分释放权能。一是明确抵押条件。分别对划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、作价出资或入股建设用地使用权、租赁建设用地使用权抵押的必要条件和具体规定进行了明确。二是放宽抵押的限制。明确自然人和企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。三是释放抵押权能。允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等可以进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不得损害利益相关人权益。

4、创新运行模式，规范交易流程。一是建立“线上+线下”交易平台。明确要在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地交易平台，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、签订合同等一站式服务。二是规范交易流程。明确要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。对违反有关法律法规或不符合出让合同、划拨决定书约定的，不予办理相关手续。三是加强信息互通共享。明确市县（区）自然资源部门要建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制，实现交易管理与不动产登记的有序衔接。

5、完善服务体系，加强监测监管。一是完善市场服务体系。明确市县（区）自然资源部门应在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口或提供相关的功能，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，切实提高办事效率和服务效能。二是规范中介服务行业。明确要充分发挥社会中介组织的作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务，同时要加强对中介组织的指导和监管。三是加强市场监管调控。明确要建立土地二级市场监测监管制度和信息系统，加强土地二级市场数据统计分析，定期发布市场动态信息，防止市场交易价格异常波动。四是构建安全保障体系。明确市县（区）自然资源部门要通过完善保障措施、规范交易秩序，确保交易信息、资金安全，保障市场主体合法权益。五是完善市场信用体系。明确市县（区）自然资源部门要加强合同履约监管，及时提醒和督促受让人继续履行相关义务。要健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，制定土地市场信用评价规则和约束措施，推进土地市场信用体系共建共治共享。

（三）保障措施。围绕《实施方案》取得实效，提出了加强组织领导，加强宣传引导，加强考核评价3个方面保障措施。

相关文件：庆阳市人民政府办公室关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知