庆政发〔2016〕58号

庆阳市人民政府关于加快全市房地产去库存工作的意见

各县（区）人民政府，市直各部门，中、省驻庆各单位：

　　房地产业作为国民经济新的增长点，为促进全市经济社会快速发展、财税收入增长、城乡就业增加以及居民住房条件改善、城镇面貌改观做出了重要贡献。但在当前全国房地产市场运行节奏放缓的大环境下，我市房地产市场也出现了开发投资下滑、商品房销售交易低迷和库存加大等问题。为加快全市房地产去库存工作，促进房地产市场平稳健康发展，现提出如下意见。

　　一、指导思想

　　全面贯彻落实中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，按照“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务部署要求，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，主动适应经济发展新常态，突出问题导向和目标指向，有效调节商品住房供给侧，积极消化库存，合理控制增量，防范市场风险，促进房地产业持续稳定健康发展。

　　二、工作目标

　　紧紧围绕消存量、控增量、防风险、保平稳的要求，用18个月积极消化现有库存商品住房，合理控制新建商品住房增量，确保到2018年底全市商品住房库存量处于市场供需合理区间。

　　三、主要措施

　　（一）加强房地产市场供给调控

　　1. 科学编制住房建设规划。各县区政府要按照中央关于城市集约发展“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”的总要求，推进房地产市场供给侧结构性改革，依据住房现状调查、需求预测及在建、在售住房规模等实际情况，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，加快编制本地区住房建设规划及年度实施计划。

　　2. 加大住宅用地管控力度。各级国土部门要立足市场需求，积极与住建、房管部门衔接，科学编制年度住宅用地供应计划，合理安排商品房用地供应总量和供地时序。对当前住宅用地供应量较大且商品房库存较高的县区，要适度控制2016年住宅用地供应量。对已出让后未开发的房地产用地，国土部门会同住建、规划部门研究制定转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导转型利用，促进其它产业投资。对按照新用途或新规划条件开发建设的项目，应重新核定需补缴的土地出让价款并办理相关用地手续。

　　3. 严格控制农村分散建房。各县区政府要落实以人为核心的新型城镇化工作要求，按照“控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地”原则，调整完善县区域新村总体规划，严控村镇非产业和非公益建设用地，充分考虑产业和城镇发展趋势，在更大范围内统筹新村建设。引导农民算好“经济账”，避免农村建房过度投入和重复建设。对城市规划区内的农村居民住宅建设，要创新机制，积极探索失地农民集中安置方式，一律不再批准零星的宅基地建房；对城市规划区外的农村居民住宅建设，本着慎建、少建和相对集中的原则，鼓励农村居民进城入镇或依托重点城镇集中集约建设居民新村。

　　（二）加大货币化安置力度

　　4. 建立货币化安置奖励机制。各县区政府要加大棚户区改造、城市建设、工业园区、基础设施建设等房屋征收对象的货币化安置力度，研究制定货币化安置实施方案，建立货币化安置奖励机制。中央预算内投资和中省财政专项补助资金可统筹用于货币化安置。对货币化安置力度大的县区，优先安排省级债券等资金给予支持。

　　5. 创新货币化安置方式。各县区政府要坚持政府主导、企业参与、群众自愿的原则，采取政府核算定价、企业报名提供房源、群众自愿选房的方式，大力推行回购商品住房安置房屋征收对象。对尚未购买首套商品住房的安置对象，可将购房作为货币化安置的硬性约束，并适当给予购房补贴。回购的商品住房转为安置住房，按《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《甘肃省住建厅、财政厅、发改委、国土厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（甘建保〔2015〕279号）执行有关税费减免政策。

　　（三）支持居民住房消费需求

　　6. 落实信贷税收支持政策。加强信贷支持，对居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，最低首付款比例为不低于30%。放宽住房公积金贷款政策，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通商品住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。全面开展住房公积金异地互认和异地贷款政策，鼓励市、县区结余资金在市内调剂使用，支持住房消费。落实税收政策，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人购买房屋时间，以房屋买卖合同网签备案时间为准。

　　7. 刺激本地居民购房需求。凡2016年7月1日至2017年6月30日在我市范围内购买首套新建普通商品住房的庆阳户籍居民家庭，契税按现行法定税率征收后，受益的县区财政可按家庭适当给予购房奖励。购房时间按新建商品住房买卖合同网上签约备案日期为准。具体实施细则由县区财政部门会同房管部门制定。

　　8. 积极培育发展住房租赁市场。各县区政府要认真贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），加大住房租赁市场发展政策扶持力度，积极培育多种市场供应主体，鼓励新建租赁住房，允许商业用房等按规定改建为租赁住房；支持住房租赁消费，落实税收优惠政策和提取住房公积金支付房租政策；健全住房租赁法规制度，加快建设住房租赁信息服务平台和多部门联合监管体制，推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度，建立市场主体信用记录，规范市场行为。加大公租房货币化保障，将在城镇居住的非户籍住房困难人口家庭纳入城镇住房租赁补贴发放范围。

　　（四）鼓励农民工和农民进城购房

　　9. 激发农民工和农民购房意愿。积极引导房地产企业调整营销策略，在其自愿的基础上，探索建立农民工和农民购房“企业优惠+政府补贴”机制，由开发企业给予一定优惠，县区政府利用土地出让金给予适当补贴。

　　10. 加强农民工和农民购房信贷政策支持。将与用工单位建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，夫妻一方缴存住房公积金6个月以上的，可申请个人住房公积金贷款。积极稳妥探索农村集体产权用益物权预期收益通过抵押担保等形式申请住房公积金和商业银行购房贷款。支持住房置业担保公司向农民购买商品住房提供贷款担保服务。

　　11. 实行进城农民享有同等条件城市公共服务。全面贯彻落实《甘肃省居住证暂行实施办法》，农民工和农民在城镇暂住满6个月的，可办理居住证，并与城镇居民同等享有居住地提供的义务教育、医疗卫生、技能培训、就业服务和同城同价的热力、水力、电力保障等城市公共服务。持居住证满6个月的，允许本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母在当地申请落户。

　　（五）加强市场服务监管

　　12. 加快商品房开发项目市政设施建设。县区政府是本地区市政配套设施建设的责任主体。对列入当年实施计划的商品房开发项目，要统筹谋划安排，加大融资投资力度，加快市政配套设施建设，确保销售时达到居住条件。鼓励在建的商品房开发项目改建海绵型住宅区，对配套建设绿色屋顶、透水性地面、下沉式绿地和两水消纳循环利用等海绵设施的，按原常规配套设施抵顶差价的办法，适当给予海绵资金奖补。

　　13. 加强房地产开发项目融资支持。实行商业银行支持房地产业发展信贷季度评比制度，对支持力度较大的，各级财政部门会同金融管理部门在相关资金存储方面予以倾斜。对部分规模较大、建设周期过长的房地产开发项目，相关部门可分期验收登记。支持房地产开发企业联合开发建设，对资金短缺的项目，允许协商其他企业接转或联合开发，涉及有关手续变更的，有关部门要跟进服务，简化程序，缩短时限，及时办理。

　　14. 加快配建的保障性住房处置。对按照《庆阳市人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性住房建设的意见》（庆政发〔2011〕56号），自2011年3月1日起，新审批的商品住房开发项目配建的保障性住房，不再统一回购，每平方米按该小区已售商品住房网签备案均价的6%核定利润差价，由开发企业将利润差价直接回缴县区政府后，按商品住房自行销售，回缴的资金用于住房保障支出；对资金有困难的企业，允许以房抵顶利润差价，抵顶的住房由县区政府作为公租房面向保障对象配租管理。具体实施细则由县区住房保障部门制定。

　　15. 落实房地产市场监管责任。各部门要按照“谁审批、谁监管”的原则，严格落实房地产开发项目监管职责。国土部门要加强住宅用地供后监管，及时向受让人交付土地，并督促按《出让合同》约定时间开工建设，促进已供土地及时开发利用；规划、消防部门要实行项目施工规划设计方案和消防设计标准执行全程监管，及时发现查处违法违规行为；建管部门要加强工程质量监管，落实竣工分户验收制度；住建部门要加强房屋竣工验收备案监管，严查严处未经竣工验收备案私自交房等违规行为；房管部门要加强商品房预售监管，落实预售合同网签备案制度，建立预售资金监管机制，严查违规预售，严防预售资金挪用，促进房地产市场规范运行。

　　16. 建立去库存巡查通报制度。房地产去库存实行市级政府牵头抓总，县区政府抓落实的工作责任制。各县区政府要加强组织领导，制定工作方案，强化工作措施，切实承担起去库存的责任主体。建立去库存工作巡查制度，由市督查考核、住建、房管等部门实施不定期检查通报，推动各项政策措施快速落地见效。